不動産購入時の注意点

不動産購入の際の注意点

 不動産購入の際、どんな点が気になりますか?
 不動産購入時に注意しておきたい事をコラムで書いています。

不動産購入は業者選びから

 不動産を住み替えるにしても、売却するにせよ、やはり信頼できる不動産業者を選びたいところです。
 プロの不動産業者がしっかりと動いてくれないと実際問題お話になりません。
 また、不動産業者選びは、自分に合った不動産業者というのもターゲットになってきます。

 

 自分が購入を希望するエリアで不動産業者を探すとき、真っ先に頭に浮かぶのが有名な、CMなどを売っている会社だと思うのですが、地域で活動している不動産業者さんとどう違うのか。
 実は、それぞれ特徴があったりします。
 いわゆるCMなどをどんとん出しているブランド系の大手の場合は、物件紹介や契約までの手順が分かりやすくなっていたり、提携ローンがあったり、独自の保証制度があったり、レールに乗ってスムーズに取引が行われる感じがしたりします。
 また、一定程度研修なども行われていて、営業マンの水準も一定程度の水準をクリアしていると考えられます。
 また住替えの場合は系列会社が他地域に店舗を構えていたりするので、地方への住み替え等にも便利に出来たりします。
 しかし、最近ではフランチャイズ方式のお店を運営している所も有るので、こちらは地元の不動産業者が看板を借りて運営していたりするところもあったりしますので、一概には言えない面もあるかもしれません。。

 

 なお、地域でしか知られていないような不動産業者でも、地元でしっかり、長く営業している所なら流通量も情報のレインズなどもありますし、オンライン化もしっかりされている所が多いです。
 

 
 不動産業者を選んだら、次は営業マンもしっかりと選びましょう。
 営業マンにも色々ありますが、個人的にはこちらが言っている事をしっかりくみ取ってくれる人が良いと思います。。
 また、プロとしてこちらが分からない事も丁寧にアドバイスしてくれる人が良いですね。
 もちろん、素人であるこちらの質問に誠意をもって答えてくれる人、対象地域をよく知っている人、あるいは、調べてくれる人などの条件も加味すると良いかもしれません。

 

 

不動産業者の信頼度は


 不動産業者も毎年倒産している訳ですから、自分がお願いしている業者がシッカリしてくれているかどうかはもっとも気になるところかもしれません。
 これに関してやっておきたいのが免許更新回数をチェックです。
 宅地建物取引業の免許は、5年に一度更新があります(1996年以前は3年ごと)ので、更新のたびに()の中の数字が一つ増えます。
 この数字が大きいと、長く営業している証拠になりますので、安心感が出てきます。

 

 例外なのが知事免許から国交大臣免許に切り替わった時です。
 この場合は、最初からやり直しになりますので、数字が若くなります。
 なお、知事免許と国交大臣免許で、どちらが優れているという訳ではありません。
 業者が都道府県境をまたいで支店などを展開している時は国交大臣免許、都道府県内でやっている場合は都道府県知事免許になります。

 

 業者名簿のチェックもしておきましょう。
 業者名簿は、都道府県の宅地建物取引業会で閲覧できます。
 ここで、業者の経歴や、営業実績、処分状況などをチェックできますので、活用したいところです。
 やはり、トラブルがある業者は避けたいところですし。

 

 

中古住宅の設備

 住宅売買の際、住宅に付帯している設備は売り主のもの?それとも買主のもの?
 住宅に付帯する設備は沢山ありますが、これらは一体売り主のものなのか、買主のものなのかをはっきりさせておいた方が良いでしょう。
 設備も結構値が張ったりしますので、やはり本来重要事項説明書と同じように売買契約を結ぶ前にきちんと確認しておきたいところです。
 中古住宅ではこの辺が曖昧なまま取引されていたりしますので、気になる人は要注意です。 
 もちろん、曖昧なままですと、売り主は新居に持って行ってしまうかもしれませんし、買主はアテにしているかもしれません。
 そこで、設備がどこまで含まれるのかを「付帯設備表」でハッキリさせておきたいところです。
 また、故障する可能性や既に故障している場合なども有り得ますので、この辺も含めて考えておかないと、「買主になっているのですが、故障して使えなかった」となると、今度は撤去費用だけが余計に掛かってしまうという事も有り得ます。
 住宅設備については保証が7日間とかだったりするので、猶更ですね。
 付帯設備表は、重要事項説明書と違って、作成の義務はないですが、買主としてはしっかりとチェックしておいた方が無難かもしれません。

 

不動産購入時も信頼できる不動産業者を選びたい

 スマイスターなどで売る時だけでなく、不動産を買う場合にも、やはり信頼できる営業マンを選びたいところですが、どうやって選ぶのか。

 

 まず、希望エリアの中から不動産業者を選ぶわけですが、通常は物件情報を見て不動産業者を選んだり、または希望する物件の条件を言って不動産業者さんに探してもらったりすることになります。
 業者選びの際は、規模などをどうしても気にしてしまうのも普通にあると思いますが、日本でも有名な会社にするのか、あるいはあまり知られてはいないけれど、地元で堅実にやっている業者さんを選ぶのか。迷いますよね。
 いわゆる大手の場合は、一般的にはいろいろな意味でシステマティックになっていて、レールの上に乗っているみたいな感じで物事が進んでいったり、提携ローンがあったり、物件に関して独自の保証制度があったりするので、それはそれで結構魅力的だったりします。
 また、他地域に店舗を構えていたりするので、住み替えなどを考えている場合はそちらの対応もお任せできてしまったりするのはかなり便利です。。
 最近では、こうした大きな会社もフランチャイズ方式での運営が増えてきているので、こうした業者は地元の不動産業者が運営していて名前を借りていたりもします。

 

 地元のあまり知られていない不動産業者でも、レインズを使っているのが普通なので、オンライン化については一定程度されています。
 また、地元で売りたがっている人を見つけたり、地元独自の情報網を持っていたりします。
 いずれにせよ、不動産を購入する際のノウハウをきちんと持っていて、熱心で親切な営業担当者に当たれば購入は成功に近づいたと言えるでしょう。

 

 こうした事から、会社選びも大事ですが、営業マンもかなりのウエートを占めることになります。
 営業マンは、こちらも購入条件をしっかりと聞いてくれる人が大前提になります。
 もちろん、聞いたうえで相手方との交渉も必要ですし、スムーズに購入するためのノウハウを持っていることが大前提ですけれど。
 また、購入条件などでのメリットやデメリットなどをしっかりと教えてくれたり、その対処法を考えてくれる人でないと困ってしまいます。
 いずれにしても、こちら側のいろいろな質問に誠意をもって答えてくれる人、購入対象地域の事を良く知っている人、落ち着いて考える時間をくれる人などの条件が出てきます。
 もちろん、何度も言いますが、貴方が買おうとしている物件をスムーズに買うためのノウハウを持っている人であることが前提になってきますが。

 

 

ローンを組んでいる人が亡くなった場合

 通常、ローンを組む際に団体信用生命保険に加入させられます。
 ですから、フラット35のように任意になっているローンなど以外は、例えば夫名義でローンを組んでいて、夫が亡くなった場合や、収入が得られない高度障害になった場合は、そちらからお金が出て、原則として妻には返済義務が生じません。
 しかし、そうでない場合もあります。
 これには、いわゆる連帯債務型のローンや、夫婦それぞれでローンを組んでいる場合などが該当します。 
 また、団体信用生命保険に強制的に入れられるのは一人ですから、万一のことを考えると、保険料は2倍になりますが、任意でもう一人加入しておくほうが安心感があるでしょう。
 また、フラット35でも、連帯債務で入れる保険があるので、利用したほうが良いと思います。

 

 意外に見落としがちな事例としては、収入合算していた妻が死亡したとき、夫の返済能力以上のローン返済を迫られる事になりますので、妻の生命保険の額を上げておくなど、万一の際のための対策も考えておきましょう。
 詳しくは、ローンの窓口にご相談をお勧めします。

 

中古の一戸建ては割安感が

 一戸建ての中古住宅は割安感があります。
 やはり、どうせ買うなら新築を買いたい人も多いでしょうし、痛みとかも考えると分からないではないのですが、中古住宅を候補に入れると、10年以上経っている家だと、ほとんど土地代だけで上物も手に入る感じだったりします。
 メーカー住宅は高めですが、それでも新築と比べるとかなり安くなります。
 こうして考えると、メーカー住宅で長期保証が付いている住宅とかは狙い目なのかもしれません。
 長い目で見た時に、土地の値段の上下はありますが、元々安く買っている上物の価格の価格はあまり気にしなくてよいので、ある意味良い資産
 という事になるかもしれません。
 もちろん、欠陥住宅ではない事が前提ですが、コストパフォーマンスがかなり高いのが中古住宅という事になるのかもしれません。

 

 お買い得な中古物件を上手く探してより家計への負担も少なく、快適に暮らしていけると良いですね。
 リフォームにお金をかけるとかなり綺麗になりますし。
 土地が共有になるマンションと比べると、やはり土地が自分のものになるというのが大きいのではないでしょうか。
 また、マンションの場合には、いわゆる専有部分以外は自分のものではないので、この辺も大きな違いになってきます。
 なんといっても、マンションは共同住宅ですから、ご近所とのお付き合いも一戸建て住宅以上にシッカリとしないと、階下や上部階の人とのもめごとでもあったら面倒ですし。

 

タワーマンションは平日も見ておきたい

 タワーマンションの中古を狙う際、見ておきたい所は色々ありますが、実は意外と盲点なのがエレベーター。
 なぜエレベーターが盲点となり得るかというと、エレベーターの数が少ないと、朝の通勤ラッシュで乗り切れなかったりする可能性もあるのです。
 こうなると、せっかく会社の傍のタワーマンションを買ったのに、マンションのエレベーターに乗るまで10分以上掛かったりするかもしれません。
 たまにだったら仕方ないで済む話かもしれませんが、平日の朝毎日の事だったらどうでしょう・・・。
 物件を見る時は日にちと時間と曜日などを変えて何度も見る必要がありますが、休日だけタワーマンションを見に行っても分からないことがある訳です。
 やはり、タワーマンションに限らず平日にも物件を見ておいた方が良さそうです。 

 

品確法の話

 新築住宅、新築分譲住宅に人が住まないとどうなるのか。
 もしかしたら知らない人もいるかもしれませんが、1年後には中古住宅として扱われるようです。 
 もちろん、人が住み始めた瞬間に中古住宅になる訳ですが、問題は、人が住んでいなくても10年瑕疵保障が受けられなくなるという事。
 もしも、購入を検討するなら要注意です。

 

 また、新築住宅の販売者は、引き渡しから10年間、雨漏りや家が傾くなどの重大な瑕疵を保証しなければならない事になっていますが、住宅瑕疵担保履行法(2008年制定)により、販売者が仮に倒産しても保障を10年間継続できるように、保険に入っておくことが義務付けられています。

 

詳しくは品確法参考サイト(国交省)を参考にしてください。

 

重要事項の説明

 重要事項の説明は、契約を結ぶまでにその書面を買主に示して説明する事になっていますが、その範囲は、買主が期待するほどあまり広くないとも言われています。
 もちろん、法律で決まっている範囲の事は書かなければいけないのですが、重要事項の説明書備考欄に告知事項として記されたりします。
 重要事項説明書は契約の前に不動産業者さんが読み上げますが、これが結構長かったりすると購入者が聞き流してしまう事も考えられます。
 いわゆる心理的な瑕疵(事故物件)などはトラブルが多いと言われています。
 買う前に一応チェックしておきたい

参照サイト(大島てる)

 

前面道路は4メートル?5メートル?

 土地は、前面の道路が4メートル以上の幅があり、さらに2メートル以上接している必要がありますが、実は、4メートル道路と5メートル道路では資産価値が違ってきたりします。
 その差はどこで生じるのかというと、ズバリ容積率。
 容積率は、同じ敷地面積にどれだけの延べ床面積の建物を建てられるかという話なのですが、これが違ってくるのです。
 例えば容積率200%の土地の場合、普通は200%で建物を建てる事が可能だと考えますが、実際には別な制約が掛かります。
 全面道路幅が12メートル未満で住居系用途地域の場合、前面道路×4÷10=容積率になります。

 

 これでいくと、5メートル道路に接している土地は200%の家を建てられますが、4メートルの場合は160%の家しか建たない事になります。
 また、車の出入りも考えると、5メートル道路の方が利便性にかなうとも言えると思います。
 毎日車を使う人なら、この辺もしっかり考慮しておきたいところ。
 最近のミニ開発の宅地などでは、道路が狭く4メートルにしている所も有るので、車の出入りなども考えて充分に検討したいところです。

 

共用スペースを見る

 マンションの共有スペースというと、駐車場とかキッズスペースなどを考える人が多いかもしれませんが、これらのスペースは使わない人にとってはあまり意味がないと言っても良いかもしれません。
 しかし、マンションに住んでいる限り必ず使うスペースがあります。
 これは、アプローチ部分。
 アプローチ部分は、当たり前の事ではありますが、誰でも使うのです。
 つまり、ここが汚れていたり使いにくかったりすると、マンションに出入りするたびにその状況を目にする事になります。
 毎日通る場所ですから、快適性が重要になる訳です。
 では、どんなアプローチが快適と言えるのでしょうか。
 まず、マンションの1階に住む人ならマンションの入り口から部屋の玄関まで。
 2階以上に住む人ならマンションの入り口からエレベーターに乗って玄関までがアプローチと考えてみましょう。
 最初にアプローチで大事になってくるのはプライバシーが確保されているかどうかです。
 もちろん、清潔な状況に保たれている事が前提なのですが。
 一戸建てとマンションを比較してみるとよく分かりますけれど、一戸建てのアプローチを見ると、家のグレードが何となく分かったりしませんか?
 同じような家でも玄関先が汚れていたりするとイマイチな家に見えたり・・・。

 

 いずれにせよ、一戸建ての場合は他者と一緒にアプローチを使う事はありませんが、マンションはそうはいきません。
 ここで問題になるのはプライバシーです。
 マンションの場合、同じ階の人たちがいつも出入りしている状況だと、どうしても怪しい人が出入りしていても分かりにくいというデメリットがあります。
 こうした問題を解決するため玄関先のアプローチが個別になっているマンションも増えてきました。
 また、共用するエレベーターが2戸というマンションもあります。
 こうしたマンションは、プライバシーの問題を一定程度確保されているので、快適さも増すと思います。

 

タワーマンションラッシュ

 タワーマンションの中古を狙う際、実際に住んでみて不便を感じる事があったりするのがエレベーター。
 エレベータの数を減らすと、建てる際のコスト削減につながるだけでなく、管理費の節約にもなってきます。
 でも、実際に住んでエレベーターの数が少ないと、朝の通勤時間帯にエレベーターがなかなか来なくてイライラしたり、場合によっては乗り切れなかったりする事も予想されます。
 せっかく会社の近くにタワーマンションを買っても、エレベーターに乗るまでに時間が掛かってしまうという状況も起こり得ます。
 これが、通勤時間帯をずらさない限り毎日続くかもしれません。
 よく物件を見る時は日にちと時間と曜日などを変えて見てみるべきだと言われますが、タワーマンションのエレベーターチェックは一番混む時間帯も含めてやっておいた方が良いと思います。

 

 

四角いマンションは安いのです

 どこから見ても四角いマンションは、原則的に安い傾向があります。
 これは、採光を考えても四角いですから真ん中の部屋には一か所からしか光が当たらなかったり、風通しの面からも不利になったりする訳ですから当然といえば当然ですが、では、どうしてそういうマンションが結構あるのかというと、単純に階段型になって居るマンションと比べてみれば分かります。
 階段型になっているマンションの場合は風通しも良いでしょうし、採光の面でも有利ですが、工事費が割高になるので、グレードが低いマンションなどは予算の関係から箱型のマンションになる傾向があるようです。
 つまり、同じ値段で同じ条件なら階段型のマンションの方が住んで快適な可能性が高い訳ですね。
 マンションの形はおしゃれかどうかも重要ですが、施工にお金が掛かるにもかかわらずあえてその形にしている場合、何故かを考えてみると結構面白いと思います。

 

超高層マンションはどうだろう

 

 誰もが憧れると言っても良い超高層マンションは、果たしてどうなのでしょう。
 超高層マンションは、結構な管理費を覚悟する必要があります。
 これは、例えば低層マンションでは必要とされていないような防災設備の設置なども義務付けられていますし、アプローチや廊下なども室内だったりしますので、照明もエアコンも付いていたりしますので、その分のお金を各々の居住者が分担して払う事になります。
 仮に外廊下でエアコンが要らないマンションだとしても、廊下は照明を一日中付けていなければ薄暗い状態になってしまうので、照明は必要になります。
 そんな状況にある超高層マンションですが、より高い快適さを求めて複数の管理人を置いたりしている所もあるようです。
 せっかく超高層マンションに住むのなら、管理費を削る事に救急とするよりも、ホテルのような快適さを求めるのも良いかもしれません。
 なかには、1年間に使う共用部分の電気代だけで1億円というマンションも存在します。
 こうしたマンションは、駐車場も地下駐車場である事が普通ですし、雨が降っていても地下駐車場から一気に自分の部屋がある階まで上がれますので、快適です。
 もちろん、こうした地下駐車場にもそれぞれ維持費が掛かる訳で、その分をそれぞれの居住者が負担している訳です。
 これらは、快適さをお金で買うという感じで、ホテル的な生活という事になると思います。
 駐車場が屋外型の平置き駐車場ならあまりお金をかけずに済むところを、機械式駐車場にしているだけで、かなり管理費が上がっていたりします。
 こうした超高層マンションは、3LDKとかで月々の管理費が3万円を平気で越えていたりします。

 

 こうしたマンションは、まさにこうした生活を望んでいる人にはかなり魅力的なマンションである事も事実です。
 超高層マンションで超高層ホテルのような快適な暮らしをしたければ、それだけ管理費が掛かる事も考えておきましょう。

 

 

マンションを買う前に駐輪場をチェック

 マンションを買う際、公共の部分をチェックするとはよく言われていますが、結構見過ごしがちなのが駐輪場かもしれません。。
 駐輪場は、ルールをつくってキチンとマンションの人たちがそれを守って暮らしているのかを見るバロメーターになっていると言っても良いかもしれません。

 

 特に、最近の駐輪場は、放置自転車が問題になったりして困っているマンションもあります。
 具体的には自転車が通路をはみ出してしまっているとか、指定された場所以外に置かれていて他の住人の邪魔になっている等々・・
 こうした事が起きているマンションは、他の面でも、快適に住むための細かいルールが作られていなかったり、また作られていても守られていなかったりする可能性が高く、後から買った人がどうこう言える状況ではない事も考えられます。

 

 極端な言いカラをすれば、こうした事は、新築されたマンションの引き渡し初日から起きる可能性が有りますので、管理の状況をみる事が出来るという事だけを考えると、中古のマンションを買う方が状況を見る事が出来て良いかもしれないという事も出来るかもしれません。
 さて、駐輪場に話を戻しますが、どうして駐輪場をみると管理の状況がより分かるかというと・・ここまで話せばわかってもらえると思いますが、もしかしたらマンション会社が自転車の放置を念頭にルール作りをしていないという状況も考えられるのです。
 そうなると、駐輪場はある意味それぞれの解釈で勝手に使い放題という事にもなりかねず、これを放置するとどんどん状況は悪化してゆく事になります。
 車をとめる駐車場の場合はきちんとしたルールを決めて放置車両が無いように、駐車場所もきちんと決められているのが普通ですが、自転車の場合はそこまでやっていない場合があるのです。
 車の放置は、さすがに目立ちますし、ルールがないと大変な事にもなりかねませんのでキチンとやっている所が多いですが・・

 

 本来は入居前に戸別ごとの駐輪場所をきちんと決めて、駐輪場の使用に関するルールを決め、駐輪を許可している自転車にはステッカーを張るなどの対策をして、登録を行って、そうでない自転車はきちんと締め出す必要があります。
 こうした事をきちんとやると煙たがられると思いますが、逆にキチンとやっている管理会社はその重要性が分かっているといっても良いでしょう。
 また、バイク用の置き場がない場合、そのバイクはどこに停めるのでしょう?
 原付のバイクと126CC以上のバイクの問題も考えておきましょう。
 貴方がそうした大きいバイクを持っているかどうかではありません。
 よりきちんとした管理がなされているマンションに住むかどうかの問題です。
 より快適に住みたいなら、この辺もしっかりと考えていった方が良さそうです。

 

坂道をチェック

家を買いに行くと、ついつい家にばかり目が行ってしまいがちになりますが、いわゆる住環境を考えると、そうも言っていられません。
例えば、坂道があるところに家を買う場合、その坂道は普段利用するところなのか?
今は車で利用していても、将来は歩いてスーパーマーケットに行くことになりはしないでしょうか?
年を取って車から降りる可能性があったりするなら、要チェックです。
また、坂道が多いと、交通事故もより重篤化するかもしれません。
自転車でも、下り坂の場合は猛スピードで下ってきたりしますから、ひどい怪我をすることもあり得ます。
被害者になるだけでなく、貴方やご家族が加害者になってしまう可能性もありますので、十分に家の周りはい見ておきましょう。
家の周囲が凍ってしまって車を使えなくなったり、坂道で転んで怪我をしてしまうリスクもありますので、特に遠方の地域に引っ越す人は季節の問題にも注意を払ったほうが良いかもしれません。

 

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※このHPに書いてある内容は、全く個人的な見解です。情報に基づいて被ったいかなる損害についても、当方は一切の責任を負いません。予めご了承ください。