不動産売却注意点

不動産売却にはこんなところに注意

 不動産売却で実際に起きた事、売却の際や媒介契約を結ぶ際に知っておきたい点等をコラムにして解説しています

不動産売却時の境界線の話

 土地の境界線は、その所有に関してはとても大事です。
 そんな事は当たり前の話ですが、万一境界線の位置が違っていたら大変な事になります。
 もしかしたら、道路との境界線が違っていてセットバックしなければならなくなったり、違法建築を指摘されたり、土地の面積がそもそも違っていたり、種々の問題が生じる可能性が有りますが、これらの事はとても分かりにくかったりします。

 

 実際にあった話として私が知人から聞いた話では、石(境界標?)が本来の位置ではなく、それを信用して売買の仲介したところ、図面と違っていて裁判になった話とか、相続の際に分筆してシッカリハンコまで押していたのに、「ここまでうちの土地だ!」と言い張った人が出て、その向かい側の家が困った事になってしまった等々、色々な事件が起こり得る訳です。

 

 調べてみたのですが、昭和54年以前の測量図は、今では考えられない事ですが、隣接地所有者の同意の判はいらなかったようで、所有者が勝手に作って提出した測量図でも登記所は受け付けていたようです・・
 これでは隣地境界線とかどこまで信憑性があるのか疑われてしまいますね。
 昔は、隣接地所有者の同意のハンコが要らなかった訳ですから、境界線を隣接地の人たちとどのような話になっているのか分からない訳ですから、後から引っ越してそうした場所に住んだら・・怖いですね。
 こうした問題の一つ一つが、司法の判断を仰ぐところまで行く可能性を秘めていますので、かなり厄介。

 

中古物件を買う理由

 誰でも中古物件よりも新築物件が欲しいと思いますが、では、貴方が売ろうとしている中古物件を欲しい人ってどんな人なのでしょうか。
 概ね
 1.新築よりも価格が安く、買いやすい
 同じ条件の場合は新築物件は割高ですから、中古物件に目が行っています。
 また、同じ予算で新築を狙うなら、エリアの問題をクリアしたうえでより安い低層階を狙うとか、あるいは間取りで妥協すると新築に届く人もいますが、中古のマンションを狙う人は、こうしたところを妥協したくなかったりするので、中古のマンションを狙っていたりします。
 つまり、それだけ予算にシビアな人達とも言えるかもしれません。

 

 2.希望するエリアに住みたいが、予算は抑えたい
 希望するエリアで同じ条件の新築が手に入らない場合は中古に流れてきます。
 いわゆるエリア限定でマンションを探している場合は、新築物件でも中古物件でも、エリアを限定すると物件自体が限定されてくるため、強気な値段を出す事も出来るかもしれません。
 人気のエリアの場合には特にそうですが、学区などで制限が掛かる場合には、道路一つ隔てただけで違ってくる事も有り得ます。
 小学校の場合は、特に学区が狭いので、エリア限定で探している人がいる可能性もあります。
 ただ、子供の学区を条件にして物件を探している場合は、ワンルームなどではなく4LDKなどのファミリータイプのマンションになってきます。
 また、地域に長い間住んでいたり、実家との距離の問題等でマンションを探している人もいます。

 

 4.コスパの高さを期待しているかも
 一戸建の場合は上物の値段が下がっていますので、10年落ち位の物件なら土地の値段プラス少々という感じでちゅこの一戸建てが手に入ります。
 そこから好きにリフォームをしたりすると、新築一戸建てよりもコスパは高いですし、土地の値段が下がらなければ将来売る時もあまり買った値段と変わらない値段で売る事も出来るかもしれません。
 これが新築一戸建だと、確実に買って住んだ時点から中古物件扱いで、上物の値段は下がり続けますので、こうはいきません。

 

 3. 憧れのエリアを探す
 憧れのエリア・・例えば首都圏であれば自由が丘などの地域を差がしている人もいますが、総じて人気のエリアは高く売れやすいといわれています。
 憧れのエリアで物件を探している人は、現在の物件の価格が自分の予算の範囲内ならば買う傾向にあるため、過去の値段などにはあまり拘らなかったりします。

 

 

 4.買うタイミング
 結婚などでマンションの購入を検討している場合、新築マンションではマンションの場合は物件が竣工する1年前に販売する事がありますが、せっかちな購入希望者は待ちきれません。
 そこで、中古物件に流れてくる人のいるのです。
 すぐに引っ越せるというのは、中古マンションを買う人にとって大きなメリットになる事もあります。

 

 いずれにせよ、買主の気持ちになって売却活動を行いたいところです。

 

 

営業マン選びはとても重要


 不動産の売却活動を実際に行ってくれるのは営業マンです。。
 スマイスターなどで不動産会社に一括査定を依頼して、会社を選ぶ際、営業マンもしっかりチェックしたいところです。。
 不動産売買の成否を握る可能性が有るとも言われている営業マン選びですが、一般的にはどんな営業マンを選ぶと良いといわれているのでしょうか。
 不動産売買は高額な取引でもありますし、買い手側も慎重になるのが通常ですから、高いコミュニケーション能力が必要ですし、売主である自分自身との相性の問題もクリアしておきたいところです。
 もちろん、それだけでは充分ではなく、貴方が売ろうと思っている不動産の売却に長けた人選びたいところです。

 

 では、どうやってそれらの事を見抜けばよいのでしょう。
 やり方の一つとしては、同じ質問をそれぞれの担当者に聞いてみるという方法もあります。。
 「販売活動ってどんな事をやって頂けるのでしょうか。素人でも分かるように具体的に教えて下さい」
 ※販売活動について具体的にスラスラ言える人の方が熟練している可能性が高い
 「査定の価格で売りに出したとして、売れない時に価格を下げる事も考えなければいけないかもしれませんが、具体的にはどのような状況が想定されますか?」
 ※価格を下げざるを得ない時、それまでにどんな対応をしてきたのか。あるいは、下げる前にどんな事をすべきなのかを説明してもらった方が納得しやすい
 「私の物件を買おうと思ってくれる人はどのようなタイプの人が想像できますか?」等々
 ※物件の対象者に向けてアプローチのし方は違ってくるので、それを確認しておきたい。
 こうした事を聞く事で、それぞれの営業マンの考え方が分かってくると思います。

 

高く売るための期間はどのくらい?

 売りに出してどのくらいの期間で売る事が出来るでしょうか。
 これは、相手がある事ですから何とも言えないと思います。
 しかし、より早く売ろうと思ったらより安くすれば売れる可能性が高くなりますが、それでは意味が無いので、
 一般的に高く売るための期間はどのくらいかと考えてみると、おおよそ3ヶ月くらいと答えてくれる業者が多い様です。
 ちなみに、私事ですが、物件を買おうと思って数年かけて色々と見て回り、諸事情をクリアして実際に買おうと思ってから手に入れるまでの期間はおよそ3ヶ月ほどでした。

 

 売り出しをして、ごく短期間の間に内見に来る人は、元々興味があった人とも言えるでしょう。
 もしかしたら、買い手の条件をかなり満たしている可能性もあったりするので、買ってくれる可能性も高いかもしれません。

 

 こちら側が適切に売却活動をしていれば、ネットへの掲載を含めて物件情報が行きわたっているので、この期間で買いたい人には情報が行きわたっている可能性が高く、購買意欲が高い人が来る可能性が高い。
 もし、この期間に売れなければ価格の改定を考えたりするわけですが、大手のHPに載せてもらったり、チラシをまくなど、売るために必要な情報を全て行ったうえで判断したいところです。
 いくら売り出してから三カ月経っていても、購買意欲が高い人に情報が行っていなければ意味がありませんので。 

マイソクとは

 マイソクは不動産業界の用語で、販売用の図面の事です。
 マイソクがきちんとできていないと、不動産業者や買主が興味を示してくれないので、売るのが難しくなります。
 マイソクは営業マンのセンスややる気が結構問われるもので、いい加減なマイソクを作ってくる営業マンは考え直した方が良いかもしれません。
 色々な形式のマイソクがありますが、それぞれ比べてみると、間取りと、ほんの少しの紹介文が載っているだけのものがあったり、カラー写真でアピールポイントをきちんと紹介してくれているマイソクまで様々です。
 カラーでしっかりと物件が紹介されていて、紹介文でしっかりとアピールポイントを出しているマイソクと、白黒写真で紹介文が数行しかないマイソク・・とちらが買主さんや他の不動産業者さんの食いつきが良いでしょう?
 自分が食いつきが良いと思うマイソクをお願いしたいところです。

 

 マイソクを見る際には、買う立場になったら、どのようなものを「買おうかな」と思うのかを考えてみましょう。

 

 写真と紹介文はきちんとアピールポイントを乗せているのかをチェックしましょう。
 やはり、より高く売ろうと思ったら、マイソクは自分の目でシッカリチェックしたいものです。
 物件のアピールポイントを知っているのは、営業マンよりも実際に住んでいたりする貴方なのですから。
 不動産業者の中には、マイソクを見せてくれないところも有る様ですが、高額な取引ですので、やはり、お願いして自分の目で確かめるべきだと思います。

 

 マイソクを作る際、自分の財産の売却ですから、営業マンとしっかり話し合いたいところです。

 

 なお、マイソクでの誇張表現は禁止されていますので、この点は注意したいところです。
 マイソクを見て沢山の人が「買いたいな」と思ってくれると良いですね。

 

売りにくいマンションはどんなマンションか

 売主にとってはあまり考えたくはない事ですが、売りにくいマンションとはどんなマンションなのでしょう。
 個人的な感覚では、めったにないと思いますが、同じマンションからが同時に沢山中古として売りだされている場合です。
 これではそれぞれがライバルになってしまいますし、買い手側からすればまさに選び放題の状況といっても良いでしょう。
 こうした状況であれば、当然売り主は比較検討を充分にしてくると思います。
 特に、沢山売りに出る様な大規模マンションは、新築を販売する時は通常時間をずらして何期かに分けて販売するのが一般的ですが、中古の場合はこうしたマンションがいきなり同じ時期に一斉に売りに出されたりします。
 通常であれば大規模マンションは環境も良く、売れ安いといわれていますが、同時期に同じマンションから沢山売りに出ていたりするとかなり厄介だったりもするようです。
 買い手側から見るともう一つ見方が出てきて、マンション自体に何か問題が生じていて売りに出ている可能性も考えてしまったりするのです。
 もし、自分のマンションを売りに出そうと思ったら、同じマンション内で他の人が売りに出していないかも確認しましょう。

 

みんなどの位毎月返済しているのか

「国土交通省の住宅市場動向調査」によると
「注文住宅、分譲戸建住宅、分譲マンションの取得世帯において、住宅ローンがある世帯の年間返済額は110〜120万円程度で、世帯年収に占める返済負担率は19〜21%程度となっている。
中古戸建住宅、中古マンションの取得世帯においては、年間支払額は95万円程度、返済負担率は16〜17%程度となっている」(平成26年度国土交通省住宅市場調査P27より抜粋)

 

 

仲介手数料無料?

 仲介手数料で食べている不動産業者が仲介手数料無料??
 疑問に思うのも当然ですね。
 不動産売却に関して色々調べていると、「仲介手数料無料で良いですよ」なんて言ってくる業者があったりしますが、これは売主にとってお得なのでしょうか。
 そもそも手数料無料というのはどういう事でしょうか。

 

 一般的には、不動産業者もボランティアでやっている訳ではないのですから、仲介手数料を?無料にするというのは、貴方が支払わなくてよい分相手が和(買主)から取ると考えるのが普通だと思います。
 この場合、もしも他の不動産業者が買い手を見つけてしまったら仲介手数料はどうなるのでしょう?
 色々な考え方があるとおもいますが、売り主の立場からすると、仲介手数料無料は、数十万円浮いたりしますので、凄くお得な感じがしますが、、囲い込みをされてしまったら多くの人に自分の物件を見てもらえない可能性もあり、充分に注意が必要な場合もあります。
 不動産は高額な取引ですので、広告をシッカリ行って、貴方の物件をより高く買ってくれる人が出てくれば、仲介手数料無料以上に高く売れる事も考えられます。   

 

査定価格ってそもそも何なの?

 不動産売却をする際、よく聞く査定価格っていったい何なのか・・。
 査定価格は、個人的に簡単に言うと、不動産売却や買取などの際、不動産業者が「この価格が今売れそうな価格だと思います。」と言ってだしてくれる一種の目安です。
 実際は不動産取引は相手がいないと成立しませんので、査定価格で売れるという保障がある訳でもなく、査定価格よりも高く売れる可能性も安く売れる可能性もあります。
 つまり、実際に買ってくれる相手が現れないと、査定価格自体はあまり意味が無いといえるかもしれません。
 売り手に都合がある様に、買い手にも都合があって、それぞれの条件(予算も含めて)が一致した時にはじめて不動産売買が成立するといっても良いでしょう。
 こう考えると、査定額というものが見えてくるのではないでしょうか。
 「今、不動産業者はこの物件の価値をこんな風に考えているのですね」くらいに考えて、色々と考えてみましょう。
 ここで重要なのは、むしろ、査定の根拠です。
 営業マンも人の子ですから、プラスの面を落としているかもしれませんし、マイナス点を見落としている営業マンも居るかもしれません。
 営業マンと話が出来たら、「どうしてこの価格なのですか」等々色々と聞いてみましょう。
 また、実際の販売戦略についても色々と聞いてみましょう。
 信頼出来る営業マンをつかまえるのは、不動産売買を成功させる早道だと思います。

 

売る値段は自分で決める

 スマイスターなどの一括査定を行い、いよいよ不動産を売却する事になって、ついつい査定額ばかりに目が行っきがちになり、「プロの不動産業者が言っているのだから」と、自分で販売価格が決められなかったりする事もあります。
 でも、不動産は貴方の貴重な財産です。
 ですから、本来は後悔がないように売る時は自分の判断で最終的に売る値段を決めるべきかもしれません。
 不動産業者さんも頑張ってくれるとは思いますが、むしろ問題は、貴方の不動産を売るために具体的に何をしているかという事ではないでしょうか。
 せっかく売りだしたけれど反応がイマイチ芳しくない時などは、残念ながら価格を下げる事も検討しなければいけないかもしれませんが、この時は今までどんな販売戦略をやってきたのかを担当営業マンに確認しておくべきだと思います。
 前述したマイソクのチェック等々。
 業者や営業マンにお任せにするのではなく、やはり自分でもしっかりとやるべきことをやった方が良い結果が得られると思います。
 媒介契約にもよりますが、専属専任媒介契約の場合には、1週間に1回・専任媒介契約であれば2週間に1度報告がありますから、報告が来た際に「今何をやっていてどうなっているのか?反応はどうなのか」等々をしっかりチェックたいところです。

 

不動産売却の際、担当者選びはとても重要

 不動産売却を行う際、実際に販売戦略を立て、マイソクを作ったりHPに載せたりしてくれるのは、担当営業マンです。
 こうした事から考えると、会社選び以上に営業マン選びは重要かもしれません。
 スマイスターなどの一括査定を行うと、複数の営業マンと接触する機会がありますので、色々と見てみましょう。
 通常、営業マンにはどんな事が求められるものなのでしょうか。
 不動産売却の場合は、様々な性格の不特定多数の相手がある訳ですから、営業マンにはコミュニケーションスキルが求められます。
 もちろん、不動産取引のスキルも重要です。

 

 不動産スキルの方は普通に話していても分からないかもしれませんが、こんな方法もあります。
 例えば
 「私の不動産の販売活動は、具体的にどのようにやって頂けるのでしょうか」
 「万一、価格を下げざるを得ない場合はどんな状況が想定されますか」
 「この物件を購入してくれそうな対象になる人は、具体的にどのような方を想定されていますか」
 他にも色々あると思いますが・・
 また、不動産売却成功まで営業マンとのお付き合いは続く訳ですから、貴方との相性もとても大事だと思います。
 この辺もじっくりと見極めたいところですね。

 

不動産買取の利用法

 通常、不動産を買い取ってもらう場合は、あまり高くならないので、使わない人が多いのですが、それでもいろいろな事情から現金をすぐにでも欲しい人などは、買取も考えている人も多いと思います。
 では、買取の場合、どうして安くなってしまうのか。
 それは、簡単な話ですが、買い取った不動産を業者が手直しして利益を載せて売る訳で、その載せた利益の時点で、相場の範囲内に収まっていなければ売れない訳ですから、あまり高い値段で買い取ってもらえることは期待できないという話になります。

 

 そうは言っても、より高く買い取ってもらいたいのが人情ですから、そんな時には、まず不動産売却一括査定サイトなどを使って売却額を査定してもらって、その上で別な不動産業者に買取の値段を出してもらうというのも良いと思います。
 これをすると、仲介で売る価格と買取の価格のおよその感覚が理解できます。
  また、普通に不動産業者を通じて売りに出し、万一売れなかったら買取をお願いするという事も出来るかもしれません。

 

取引事例法の欠点?

 不動産売却の査定でよく用いられるのが、いわゆる取引事例法というやつです。
 取引事例法は、簡単に言うと査定依頼を出されたときに同じ条件のマンションなどをピックアップして、どのくらいの値段で売れたのかを調べ、「売主さんのマンションはこのくらいの値段で売れると思います」というやつです。
 取引事例法は、一般的な住宅やマンションなどの査定で数多く用いられているものですが、もちろん弱点はあって、同じ条件の物件が少なかったりする場合には、その確度が落ちますし、売り主の事情が書いてある訳ではありませんので、売り急ぎの人がいると安く出てきてしまいます。
 また、逆にゆっくり売っても構わない人で「縁があったら売れれば」と思っている人などは高く売れて、それが事例に入っているかもしれません。
 こう考えると、いくら確度の高い情報を持っていても、最終的には売り出すまでわからないというのが本当のところかもしれません。
 こうした事から、査定額は参考程度に考え、最終的には自分で決めるのが一番後悔が無いのかもしれません。

 

 

中古マンションを買うメリット

 通常、予算があれば新築のマンションの方が中古のマンションよりも良いと思う人も多いと思いますが、実は、中古マンションにも中古マンションのメリットがあるのです。
 特に重要なのが管理の状態を確認してから買う事が出来る事。
 また、実際に住んでいる状態を確認できますから、新築マンションと比べると、買主がしっかりチェックすれば外れを引く可能性が少ないとも言えるかもしれません。
 もちろん、共用部分もしっかりチェックできますので、慎重派の人は中古のマンションも検討しても良いと思います。
 価格が同じ状態の新築マンションよりも一般的には安いというのもメリットです。
 新築マンションの場合は、机上の話で色々と管理の事を「想像」する事はもちろんできますが、そうはいっても、やはり実際に管理を行っている中古マンションの方がより具体的に管理の実態を把握する事は可能だと思います。

 

 逆に言ってしまえば、管理がシッカリしていなければ中古マンションは値段をかなり下げて売るなどの話になりかねません。
 そういう意味では、マンションを売る場合は普段から管理をしっかりとしているかどうかがこれからは重要になってくるかもしれません。
 また、予算の面から新築マンションよりも中古マンションを狙っている人は、ある意味とても賢いとも言えるかもしれません。
 莫大な経費をかけて青田売りしているマンションを買うよりも、中古マンションを買う方が、実際に出来上がったマンションを、管理も含めて自分で確かめて買う事が出来るのですから。

 

 

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ここに書いているのは個人的な見解で、全てのケースに当てはまるとは限りません。あらかじめご了承ください